تشریح ۱۰ اقدام بانک مسکن در ۵ سال اخیر؛ فروش اقساطی ۱.۸میلیون مسکن مهر

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری تسنیم، رئوس عملکردی بانک مسکن در 5 سال اخیر به‌شرح ذیل است؛

1 ــ انضباط پولی و تبدیل  اضافه‌برداشت‌های سنوات‌ قبل از بانک مرکزی به خطوط اعتباری

اضافه‌برداشت بانک عمدتاً بابت پرداخت تسهیلات مسکن مهر بوده است که در پایان سال 92 اعطای خطوط اعتباری طرح مسکن مهر از سوی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران عمل به تعهدات بانک در خصوص اضافه برداشت را تحت‌الشعاع مطلوب خود قرار داده است به‌گونه‌ای که بانک از ابتدای سال 1393، ضمن اصلاح فرایند مصارف خود و رعایت انضباط مالی در استفاده از مصارف، هیچ‌گونه اضافه‌برداشتی از حساب بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران نداشته است. و همواره در طراحی محصولات جدید نسبت منابع و مصارف و عدم اتکا به منابع بانک مرکزی ملحوظ نظر می‌باشد به‌طوری که پس از رونمایی از حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم جبران کسری آن از محل استمهال خط اعتباری مسکن مهر پیش‌بینی شده است. لازم به ذکر است با بازبینی و اصلاح ساختار مالی بانک و ایجاد دایره نقدینگی، مدیریت نقدینگی بانک همواره مورد مداقه قرار می‌گیرد.

همچنین به استناد مصوبات بانک مرکزی در تاریخ 9 مرداد 92 مقرر شد آن بخش از وجوه اضافه برداشت در حساب جاری بانک مسکن که بابت طرح‌های مسکن مهر شهری، روستایی و بافت فرسوده نزد بانک مرکزی استفاده شده است تبدیل به خطوط اعتباری بلند‌مدت با نرخ سود دو درصد کمتر از نرخ سود تسهیلات پرداختی طرح‌های مسکن مهر شهری، روستایی و بافت فرسوده شود.

2-استمهال 10 ساله در بازپرداخت اقساط مسکن مهر

بانک مسکن به عنوان تنها عامل اصلی اجرای طرح مسکن مهر به منظور ایفای تکلیف طرح مذکور بر اساس بند "د" تبصره "6" قانون بودجه سال 86و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه واحدهای مسکونی مصوب سال 87و همچنین کمک به تحقق اهداف و سیاست‌های دولت در تامین مسکن احاد جامعه، از ابتدای طرح تا پایان دی‌ 96 اقدام به پرداخت 493 هزار میلیارد ریال تسهیلات به متقاضیان این طرح کرده و 62 هزار میلیارد ریال نیز باقیمانده تعهدات طرح مذکور است.

این بانک به منظور برقراری انظباط مالی و همچنین امکان پرداخت باقیمانده تسهیلات طرح مسکن مهر مطابق با سیاست‌های دولت  پس از انجام پیگیری‌ها و مکاتبات با بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، اقدام به انعقاد قراردادهای 20 ساله خطوط اعتباری مسکن مهر جمعاً به مبلغ 444666میلیارد ریال کرده است.

دوره تنفس اولیه قراردادهای مذکور به مدت 3 سال تعیین شده بود که با پیگیری‌های مستمر بانک مسکن، مدت مذکور در قراردادهای متمم به 10 سال افزایش یافت. بر این اساس بازپرداخت اقساط خطوط اعتباری مذکور از تاریخ 31 مرداد سال 1401 آغاز می‌شود و وجوه حاصل از وصول اقساط تسهیلات مسکن مهر به پرداخت باقیمانده تسهیلات طرح مهر (تا اتمام تعهدات طرح مذکور) و همچنین کمک به نقدینگی صندوق مسکن یکم اختصاص خواهد یافت.

بانک مسکن با انعقاد قراردادهای فوق‌الذکر و متمم آنها در سال 95 ضمن جلوگیری از اضافه برداشت از حساب بانک مرکزی، با تامین منابع مالی مناسب از این محل امکان پرداخت باقیمانده تسهیلات طرح مهر و کمک به اتمام پروژه‌ها را برای پیمانکاران فراهم نمود و با افزایش سقف تسهیلات از 300 به 400میلیون ریال در زمستان 95، تسریع در تکمیل پروژه‌ها توسط پیمانکاران و تحویل واحد‌های طرح مسکن مهر به متقاضیان تا قبل از پایان دولت یازدهم را در دستور کار خود قرار داده است. ضمن این‌که یک میلیون و 795 هزار و 340 واحد تا پایان دیماه 96 فروش‌ اقساطی شده است.

3- راه‌اندازی صندوق پس‌‌‌انداز مسکن یکم/ 8برابر شدن توان مالی متقاضیان

حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم با هدف اجرای سیاست‌های توسعه‌ای دولت در بخش مسکن و ساختمان، اجرای سیاست‌های خروج از رکود بخش مسکن از طریق تحریک سمت تقاضای مسکن و همزمان عرضه مسکن (به دلیل اینکه تسهیلات جهت احداث مسکن نیز پرداخت می شود) بدون افزایش تورم، مرتفع نمودن مشکل عدم کارایی محدودیت میزان تسهیلات بانکی و نیز جبران عقب ماندگی مبلغ تسهیلات مسکن از رشد قیمت‌ها از طریق افزایش LTV، ایجاد انضباط مالی جهت خانه‌دار شدن آحاد مردم از طریق اجرای رژیم پس‌انداز با سقف تسهیلاتی 800میلیون ریال ( 600میلیون ریال در مراکز استان‌ها و شهرهای بالاتر از 200هزار نفر جمعیت و 600میلیون ریال در سایر شهرها) در خرداد ماه 94 رونمایی گردید. همچنین در پی استقبال هموطنان از افتتاح حساب مذکور امکان پرداخت دو فقره تسهیلات به زوجین خانه اولی جهت خرید و یا احداث واحد مسکونی یک پلاک ثبتی برقرار گردید. لذا طی سال‌های اخیر سقف تسهیلات مسکن از 200 میلیون ریال به 1600میلیون ریال افزایش یافته است. همچنین جهت تحریک تقاضای بخش مسکن سیاست‌های تسهیل‌گرایانه به شرح ذیل توسط بانک اجرا شد:

- تغییر تعریف مشمولان حساب­ از افراد متاهل یا سرپرست خانوار و جایگزینی آن با متقاضیان حداقل سن 18سال با درآمد مستقل.

- تسری سقف تسهیلات شهرهای بالای 200هزار نفر جمعیت(در حال حاضر 600میلیون ریال) به مراکز استانها و شهرهای مستقر در مناطق آزاد تجاری.

- تغییر شرایط قدمت پلاک های مورد معرفی متقاضیان از نوساز(از تاریخ پروانه ساختمانی هفت سال و از تاریخ پایان کار حداکثر 2 سال سپری شده باشد) به  حداکثر 15سال ساخت (بدون توجه به تاریخ پایانکار ساختمانی)

- حذف شرط خانه اولی برای متقاضیان دریافت تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم در بافت فرسوده شهری.

- ایجاد امکان پرداخت دو فقره تسهیلات خرید و یا ساخت واحد مسکونی بر روی یک پلاک برای زوجین.

- حذف شرط تعدد ازدواج در تسهیلات زوجین.

4-افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل حساب صندوق ممتاز از 200میلیون ریال تا حداکثر 1000میلیون ریال برای زوجین.

حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز در سال 84 در راستای نقش تخصصی بانک مسکن در حوزه مسکن و ساختمان ایجاد شد. جدول ذیل نشان‌دهنده روند تاریخی سقف‌های تسهیلاتی حساب مذکور است:

همان‌گونه که در جدول فوق مشهود است سقف تسهیلات انفرادی  از محل اوراق گواهی حق تقدم جهت خرید و ساخت مسکن  از 200میلیون ریال در سال 92 به 600 میلیون ریال و سقف تسهیلات زوجین به 1000میلیون ریال افزایش یافته است.  در نتیجه اعمال سیاست‌های فوق، سه برابر شدن سقف تسهیلات انفرادی و پنج برابر شدن تسهیلات زوجین سهم تسهیلات پرداختی از ارزش واحد مسکونی رشد داشته که این موضوع در راستای مساعدت به هموطنان گرامی در تأمین مالی مسکن بسیار حائز اهمیت است. همچنین سقف تسهیلات جعاله تعمیر و یا تکمیل واحد مسکونی طی سال‌های مذکور دو برابر شده است.

5- افزایش LTV (نسبت تسهیلات به ارزش متوسط واحد مسکونی با رعایت الگوی مصرف) در تهران از حدود 7 درصد به 48درصد و در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت از 28 درصد به 93درصد. (در حالت زوجین)

با پرداخت تسهیلات از محل حساب صندوق پس‌انداز یکم تا سقف 1600میلیون ریال و از محل اوراق گواهی حق تقدم تا سقف 1000میلیون ریال طی سال‌های اخیر LTV (نسبت تسهیلات به قیمت واحد مسکونی)  نیز از حدود 7درصد به نزدیک 50درصد افزایش یافت.

6-کاهش (تک نرخی شدن) نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن به 8 درصد در بافت فرسوده و 9.5درصد در سایر مناطق.

تک رقمی شدن نرخ سود تسهیلات مسکن بعد از 25 سال، که بر اساس آن نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای خرید و ساخت مسکن در بافت فرسوده شهری به 8درصد و در سایر مناطق به 9.5درصد کاهش یافت. همچنین نرخ سود تسهیلات حساب پس‌انداز جوانان به 9درصد کاهش یافت.

در پی کاهش نرخ سود تسهیلات مذکور به تبع آن میزان اقساط تسهیلات نیز کاهش یافت. در پی کاهش نرخ سود تسهیلات تعداد افتتاح حساب مذکور افزایش چشم‌گیر داشته است به طوریکه در سال 94 میانگین افتتاح روزانه این حساب 169حساب، از  تیرماه 96 تا مقطع تنظیم گزارش میانگین روزانه 693 افتتاح حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم انجام گرفته است.

7- راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان جهت بهره‌گیری از ظرفیت بازار سرمایه جهت تأمین مالی ساختمان

- این صندوق با دریافت مجوز تأسیس و فعالیت از سازمان بورس و اوراق بهادار و اداره ثبت شرکت­‌ها و سازمان، از مصادیق صندوق­های سرمایه­گذاری موضوع بند 21 ماده یک قانون بازار اوراق بهادار و بند «هـ» ماده یک قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید محسوب شده و مطابق اساسنامه و مقررات ذیربط اداره می­شود.

- موضوع فعالیت صندوق، جمع‌­آوری وجوه از متقاضیان سرمایه­‌گذاری در صندوق و ساخت پروژه ساختمانی مندرج در امیدنامه صندوق از محل وجوه یاد شده و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یادشده و در نهایت تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه­‌گذران صندوق است.

- مالکان واحدهای سرمایه‌­گذاری به نسبت تعداد واحدهای سرمایه­‌گذاری خود از کل واحدهای سرمایه­‌گذاری  نزد سرمایه­‌گذاران، در خالص دارایی‌­های صندوق سهیم­‌ هستند. مسئولیت مالکان واحدهای سرمایه­‌گذاری در قبال تعهدات صندوق صرفاً محدود به مبلغ سرمایه‌­گذاری آنها در صندوق است.

- واحدهای سرمایه‌­گذاری قابل انتقال به غیر بوده، در بازار خارج از بورس (فرابورس) پذیرفته می­‌شوند.

- تاکنون پشتیبانی از راه‌اندازی چند صندوق انجام شد و صندوق نسیم به بهره‌برداری رسیده است.

8-تأسیس نخستین شرکت تأمین سرمایه تخصصی مسکن جهت تجهیز منابع از بازار سرمایه

تاسیس شرکت تامین سرمایه در تاریخ 16 اسفند 93 زیر نظر گروه مالی بانک مسکن با هدف انجام فعالیت­های سبدگردانی و خدمات صندوق­‌های سرمایه‌­گذاری، کارگزاری، معامله‌‌گری و بازاریابی و به طور کلی تامین نیازهای بخش مسکن از طریق بازار سرمایه.

شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن به عنوان اولین تأمین سرمایه تخصصی کشور در صنعت املاک، مستغلات و شهرسازی با هدف ارائه شیوه‌های نوین تأمین مالی در حوزه تخصصی خود با مشارکت بانک مسکن تاسیس شده است. با توجه به اینکه راه‌اندازی شیوه‌های نوین تأمین مالی در حوزه املاک به خصوص حوزه تأمین مسکن در دستور کار شرکت قرار دارد و انتشار اولین اوراق رهنی کشور، راه‌‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات و دیگر ابزارها و نهادهای مالی از جمله این اهداف است، این شرکت آمادگی دارد تا بسته به شرایط و نیاز فعالین صنعت نسبت به ارایه راه حل ممکن پاسخگوی آنها باشد.

به طور کلی شرکت‌ تأمین سرمایه تخصصی شرکتی است که ایجاد نهادهای تأمین و توسعه ابزارهای مالی را در بخش مسکن یعنی بازار خرید بلندمدت مسکن را بر عهده دارند. به طور کلی عمده‌ترین وظایف اصلی این شرکت‌ عبارتند از:

1- تجهیز منابع غیرسپرده­ای بخش مسکن و ساختمان

2- تشکیل و کمک به تأسیس و اجرایی­کردن ابزارهای نوین و نهادهای پولی و مالی مربوط به بخش مسکن برای مثال گسترش صندوق­‌های زمین و ساختمان

3- خدمات تأمین مالی شرکتی و ساختاریافته

4- ارایه راهکارهای خلاقانه جهت استحصال و تجهیز منابع مالی جدید

5- پشتیبانی از تجهیز منابع مالی برای طرح­های توسعه­ای بخش مسکن

6- اراوخی خدمات مرتبط با اوراق بهادار، خدمات مشاوره، مدیریت دارایی و بانکداری اختصاصی

از جمله رئوس عملکرد شرکت تأمین سرمایه می‌توان به موارد ذیل اشاره نمود:

1. مشاور عرضه، بازارگردان و تعهد پذیره‌نویسی اوراق رهنی بانک مسکن  به مبلغ 3000 میلیارد ریال در سال گذشته

2. تعهد پذیره‌نویسی 1000میلیارد ریال اوراق مرابحه برای بزرگترین شرکت فولادی ایران به همراه صندوق ره‌آورد آباد مسکن

3. پشتیبانی از تأسیس صندوق‌های زمین و ساختمان نارون اراک و نگین شهرری

4. بررسی  و ارائه گزارش در خصوص مشاوره عرضه اوراق ارزی به مبلغ 2000میلیارد ریال

5.  بررسی و ارائه گزارش در خصوص بازارگردانی و تعهد پذیره‌نویسی اوراق اجاره ریالی به مبلغ 2000 میلیارد ریال

9- احیای نقدی دارایی‌های تسهیلاتی بانک با انتشار 3000میلیارد ریال اوراق رهنی برای اولین بار در کشور

اوراق رهنی اوراق بهادری است که با هدف تأمین مالی طرح‌های بانی از محل بازگشت منابع حاصل از فروش تسهیلات رهنی بلند‌مدت، افزایش توان تسهیلات‌دهی و همچنین به منظور جلوگیری از بزرگ شدن پرتفوی دارایی‌های آن، توسط ناشر (نهاد واسط) منتشر می‌شود.

با عنایت به این که افزایش نقدینگی، بهبود مدیریت ریسک و افزایش تنوع منابع تأمین مالی، برخی از مزیت های انتشار اوراق مشارکت رهنی است و فرآیند تبدیل به اوراق بهادارکردن دارایی ها با توجه به مجموعه منافع آن باعث آزادسازی بخش قابل توجهی از تسهیلات و افزایش قدرت وام دهی می‌شود. لذا بانک مسکن به استناد ماده 14قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مبنی بر " ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی" و همچنین ماده یک آیین نامه اجرایی تبصره 2ماده 7قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، انجام اقدامات لازم جهت انتشار اوراق رهنی را از خرداد  93 با همکاری شرکت گروه مالی بانک آغاز نموده و با توجه به اقدامات گسترده صورت پذیرفته از قبیل تهیه گزارش اولیه اوراق رهنی از بعد مالی، حل مشکلات قراردادهای فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک، تهیه گزارش توجیهی طرح، اخذ تاییدیه از سازمان‌ها و نهادهای ناظر از جمله بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، سازمان حسابرسی و ...، دستورالعمل انتشار اوراق رهنی علیرغم موانع و مشکلات قانونی و حقوقی، در آذر 94 با هماهنگی بانک مرکزی از سوی سازمان بورس و اوراق بهادار صادر شد و با حمایت های دولت محترم در تاریخ تیر 95این بانک موفق به عرضه و انتشار اولین مرحله اوراق رهنی به مبلغ 3000 میلیارد ریال در کشور شد.

 انتشار مرحله دوم اوراق رهنی به مبلغ10000 میلیارد ریال در دستور کار بانک قرار گرفته و در این زمینه اقدامات لازم به منظور اخذ مجوز از مراجع ذیربط در حال انجام است. لازم به ذکر است به موجب ماده 21 آیین‌نامه اجرایی ماده 14قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب هیئت وزیران، تأمین و پرداخت بخشی از مابه‌التفاوت نرخ سود اوراق رهنی مسکن منتشره و نرخ سود تسهیلات اعطایی با هماهنگی سازمان برنامه و بودجه در سقف اعتبارات مصوب قرار گیرد.

10- راه‌اندازی مرکز توسعه کارآفرینی

شرکت‌های نوپا، کسب و کارهایی نو با روش‌های مبتکرانه و به دنبال انجام کارهای خارق‌العاده به کمک فناوری هستند.

حمایت واحدهای فناور نوپا بسیار مهم و از جایگاه ویژه‌ای برخوردار است که دامنه این حمایت می‌تواند از ارائه مشاوره و آموزش، تا در اختیار گذاردن سرمایه مورد نیاز برای شروع فعالیت آن‌ها، متفاوت باشد.

از آنجا که تنوع بخشی به محصولات و خدمات بانک با تأکید بر طراحی خدمات تخصصی در زمینه مسکن همواره مدنظر می‌باشد و با عنایت به نام‌گذاری سال جاری تحت عنوان اقتصاد مقاومتی و در راستای ایجاد اشتغال در حوزه مسکن و ساختمان به عنوان یکی از مهم‌ترین پیشران‌های اقتصاد کلان، بر اساس مصوبه هیئت مدیره بانک با ایجاد مرکز توسعه کارآفرینی در بانک موافقت اصولی گردید و در فاز مطالعات اولیه، تمام ابعاد فنی، مالی، اقتصادی و حقوقی ایجاد مرکز مذکور با هدف جذب صاحبان ایده در سه حوزه مسکن و ساختمان، بانکداری الکترونیک، fintech و انواع پشتیبانی از آن‌ها برای تبدیل ایده‌ها به محصول تجاری قابل عرضه به بازار مصرف، با استفاده از تجربیات شرکت دیموند و مسئولان پارک فناوری اطلاعات واقع در پردیس تهران، نتایج مطالعات نهادهای مشابه خارج از کشور که نسبت به حمایت از ایده‌های استارت آپی اقدام کنند و همچنین شرکت در اولین رویداد کارآفرینی با محوریت عمران و معماری در صنعت ساختمان مورد بررسی واقع شد.

انتهای پیام/